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「不動産に投資してみたいけど、まとまったお金がない…」「新NISAで何を買えばいいかわからない」
そんな悩みを持つ方に今注目されているのが、REIT（リート）です。REITは少額から不動産に投資できる金融商品で、新NISAの成長投資枠を活用すれば運用益が非課税になります。
この記事では、REITの基本的な仕組みから、新NISAでの買い方、初心者が選ぶ際のポイント、リスクまでをわかりやすく解説します。
REITとは？不動産投資信託の仕組みをわかりやすく解説
REITの基本的な仕組み
REIT（Real Estate Investment Trust：リアル・エステート・インベストメント・トラスト）とは、多くの投資家から集めた資金でオフィスビル・マンション・商業施設などの不動産を取得・運用し、そこから得られた賃料収入や売却益を投資家に分配する金融商品です。
日本では「J-REIT（ジェイリート）」と呼ばれており、東京証券取引所に上場されています。株式と同じように証券口座を通じて売買できる点が大きな特徴です。
不動産を直接購入する場合は数百万〜数千万円が必要ですが、REITなら数万円単位から不動産投資に参加できると言われています。
J-REITの主な投資対象（セクター）
J-REITが投資する不動産の種類（セクター）は多岐にわたります。
- オフィス系：都心の大型オフィスビル
- 住宅系：都市部のマンション・アパート
- 商業施設系：ショッピングモール・百貨店
- 物流施設系：倉庫・配送センター（eコマース拡大で需要増）
- ホテル・ヘルスケア系：ホテル・病院・老人ホームなど
複数のセクターに分散投資している「総合型」と、特定セクターに特化した「特化型」があります。
株式・投資信託との主な違い
| 比較項目 | REIT | 株式 | 投資信託 |
|---|---|---|---|
| 投資対象 | 不動産 | 企業 | 複数の資産 |
| 分配金の頻度 | 年2回が多い | 年1〜2回 | ファンドによる |
| 最低投資額 | 数万円〜 | 数百円〜 | 100円〜 |
| 上場 | あり | あり | 一部あり |
| 利益の源泉 | 賃料・売却益 | 企業業績 | 組み入れ資産次第 |
REITは不動産から生まれる賃料収入を主な収益源とするため、株式とは異なる値動きをすることが多く、ポートフォリオの分散効果も期待できると言われています。
NISA口座のポートフォリオの作り方を迷っている人は下の「NISAのポートフォリオの作り方【初心者向けの銘柄組み合わせ例を解説】」も一緒に読むとさらに深く学べます。
新NISAでREITは買える？どの枠を使うの？
成長投資枠でREITを購入できる
結論から言うと、新NISAの「成長投資枠」でREITを購入できます。
2024年から始まった新NISAは「つみたて投資枠」と「成長投資枠」の2つで構成されています。J-REITは東証に上場する金融商品であり、成長投資枠の対象となっています（金融庁公式情報より）。
成長投資枠の年間投資上限は240万円、生涯を通じた非課税保有限度額は1,200万円（つみたて投資枠との合算で1,800万円）です。
なお、つみたて投資枠では個別のJ-REITを直接購入することはできません。ただし、REITを組み込んだ投資信託（REITインデックスファンドなど）であれば、つみたて投資枠で購入可能なものもあります。
非課税のメリットが大きい
通常、REITの分配金や売却益には約20.315%の税金がかかります。しかし新NISAの成長投資枠を使えば、分配金も売却益もすべて非課税になります。
たとえば、年間10万円の分配金を受け取る場合の違いはこうです。
- 課税口座：約2万円が税金として差し引かれ、手取りは約8万円
- NISA口座：税金ゼロで、手取りは10万円
この差は保有期間が長くなるほど大きく積み上がります。REITのように分配金を重視する投資家にとって、NISAとの相性はとても良いと言われています。
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初心者がREITを選ぶときの3つのポイント
① 分配金利回りをチェックする
REITを選ぶ際の最重要指標のひとつが分配金利回りです。これは「年間の分配金 ÷ 現在の価格 × 100」で計算され、保有するREITからどれだけの収益を得られるかの目安になります。
2026年現在、J-REIT全体の平均分配金利回りはおおむね4〜5%台と言われており（東京証券取引所のデータを参照）、預貯金の金利や国債利回りと比べると相対的に高い水準にあります。
ただし、利回りが高すぎる場合は要注意です。価格が大きく下落している銘柄は見かけ上の利回りが高く見えることがあります。利回りだけでなく、後述するNAV倍率や稼働率も合わせて確認することが大切です。
② NAV倍率で割安・割高を判断する
NAV倍率（Net Asset Value倍率）とは、REITが保有する不動産の純資産価値（NAV）に対して、現在の価格が何倍かを示す指標です。
- NAV倍率が1倍以下：純資産より安く買えている状態（割安とみられることが多い）
- NAV倍率が1倍以上：純資産より高い価格がついている状態（割高とみられることが多い）
ただし、これはあくまで目安です。人気の高い優良REITはNAV倍率が高くても、多くの投資家から支持されているケースもあります。
③ セクター分散を意識する
特定のセクターに集中すると、そのセクターが打撃を受けたときに大きなダメージを受けます。たとえば、新型コロナウイルス感染拡大の局面では、ホテル系REITの価格が大幅に下落しました。一方、物流施設系はeコマース需要の高まりを背景に堅調に推移しました。
初心者には、複数セクターへの分散が自動的に図られる総合型REITや、J-REIT全体の指数に連動するREITインデックスファンド（投資信託）が選びやすいと言われています。
NISA口座で買えるおすすめの投資信託については下の「NISAで買えるおすすめ投資信託3選【2026年・初心者向け】」も一緒に読むとさらに深く学べます。
新NISAでREITを買う具体的な手順
ステップ①：NISA口座を開設する
まずNISA口座を持っていない方は、証券会社でNISA口座を開設する必要があります。NISA口座は1人につき1口座のみ開設できます（金融庁）。
REITへの投資を考えるなら、取扱銘柄数が多く、売買手数料が安いネット証券が使いやすいと言われています。SBI証券・楽天証券・松井証券などが代表的です。
NISA口座の開設を予定している人は下の「NISA口座はどこで開くべき？初心者におすすめの証券会社3選」も一緒に読むとさらに深く学べます。
ステップ②：成長投資枠でREITを注文する
NISA口座を開設したら、以下の流れでREITを購入できます。
- 証券会社のアプリまたはWebサイトにログインする
- 「国内株式」または「REIT」の検索・取引画面を開く
- 銘柄名または証券コードで検索する（例：日本ビルファンド投資法人 証券コード8951）
- 注文画面で「NISA（成長投資枠）」を選択する
- 購入する口数・金額を入力して注文を確定する
REITは株式と同様に市場価格で売買されるため、「成行注文（その時の市場価格で取引）」と「指値注文（希望価格を指定して取引）」のどちらも使えます。
ステップ③：REITファンド（投資信託）という選択肢
個別REITの銘柄選定に不安がある方には、J-REITインデックスファンドも有力な選択肢です。これはJ-REIT全体の指数（東証REIT指数など）に連動するように設計された投資信託で、一本で複数のREITに自動的に分散投資できます。
成長投資枠だけでなく、商品によってはつみたて投資枠でも毎月コツコツ積み立てることが可能です。
NISA口座のつみたて投資枠と成長投資枠の使い分けについては下の「新NISAのつみたて投資枠と成長投資枠はどう使い分ける？初心者向けに解説」も一緒に読むとさらに深く学べます。
REITのリスクと注意点を正しく理解しよう
価格変動リスク
REITは市場に上場されているため、価格は毎日変動します。不動産市況の悪化、景気後退、金利の動向などに大きく影響されます。
特に金利上昇局面ではREITの価格が下がりやすいと言われています。これは、金利が上がると借入コストが増加してREITの収益が圧迫されること、また利回りの高い債券などへ資金が移動しやすくなるためです。2026年現在の日本の金利環境については、日本銀行の発表を定期的に確認することをおすすめします。
分配金の変動リスク
REITの分配金は固定ではなく、入居率（稼働率）や不動産の売却状況によって変動します。テナントが退去して空室が増えた場合や、物件の売却計画が変わった場合などに、分配金が減少することがあります。
分配金の実績推移は、各REITの公式サイトや証券会社の情報ページで確認できます。
流動性リスク
個別REITには、売買が少ない（出来高が低い）銘柄もあります。そのような銘柄は、売りたいときにすぐ売れなかったり、希望価格で売れなかったりするリスクがあります。銘柄を選ぶ際は、1日あたりの出来高（取引量）もチェックするようにしましょう。
まとめ：新NISAの成長投資枠でREIT投資を始めよう
この記事のポイントを整理します。
- REITとは、少額から不動産に投資できる上場金融商品（J-REIT）
- 新NISAの成長投資枠（年240万円まで）でREITを非課税で運用できる
- 分配金・売却益がすべて非課税になるため、長期保有との相性が良い
- 選ぶ際は「分配金利回り」「NAV倍率」「セクター分散」の3点を確認する
- 初心者にはREITインデックスファンドも選択肢のひとつ
- 価格変動・分配金変動・流動性のリスクも事前に把握しておく
不動産投資というと「資金が多く必要」「管理が大変」というイメージがあるかもしれません。しかしREITなら、少額から手軽に不動産に投資でき、運用も専門家に任せることができます。新NISAの非課税メリットを活かして、成長投資枠の活用先のひとつとして検討してみてください。
NISAのつみたて投資枠と成長投資枠の違いについて知りたい人は「新NISAの積立投資枠と成長投資枠の違いをわかりやすく解説【2026年最新】」も一緒に読むとさらに深く学べます。
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